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租賃住房改革與房地產市場調控長效機制建設取向

點擊次數:  更新時間:2017-09-27 15:51:49  【打印此頁】  【關閉

長江大學 劉昌明

 

一、租賃住房改革試點推進的現狀分析

1.推進租賃住房改革的政策導向

2015年年底,中央經濟工作會議明確提出,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,將公租房擴大到非戶籍人口;2016年3月《國民經濟和社會發展第十三個五年2016-2020年規劃綱要》明確,中國將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對于具備購房能力的城鎮居民,支持其通過住房市場購買商品住房;對于無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口,支持其從市場上租房居住;對于難以承受房租、符合條件的困難家庭,政府予以公共租賃住房保障。2016年6月,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,要求加快培育和發展住房租賃市場工作;2016年年底,中央經濟工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。2017年7月20號,住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,將采取多種措施加快推進租賃住房建設,培育和發展住房租賃市場。通知明確,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。截至目前,有10個城市公布了方案或通過審議。2017年8月,為了增加租賃房源供應,國土資源部、住房和城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。本次選擇的13個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快的城市,作為人口凈流入的代表性城市,這些城市租賃住房需求較大,村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源,政府監管和服務能力相對較強。

據住建部統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

2.為什么推出集體土地建租賃住房

我國土地市場建立以來,土地制度“城鄉二元”結構不斷加劇。熱點一二線城市宅地供應異常緊缺,地價飆升,地王頻現,大城市國有土地總量已經十分緊張,而農村土地不能直接轉化為城市住房用地,唯有集體建設用地入市,才能夠緩解城市供地壓力。

利用集體建設用地建設租賃住房試點,意味著未來將有一大批低成本土地入市,這對于抑制高房價、高租金或許產生一定作用。據易居智庫研究總監嚴躍進測算,在我國近些年,國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二。如果由村鎮集體經濟組織參與開發的話,土地成本和部分建安成本將大量減省,綜合算下來,此類租賃房源與現有同類房源相比,其租金水平或將降40%70%,對平抑市場價格將產生積極影響。

3.目前租賃住房新政的基本特點

2017年7月8日《上海市住房發展“十三五”規劃》正式發布,規劃中提出,加快住房市場向租售并舉轉變。2017年7月17日,廣州市政府官網發布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(租賃16條),首次提出提出租購同權“讓租者幸福居住”的口號。2017年8月17日北京市住建委、市發改委等部門聯合發布了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿,提出租住公租房可以落戶”。2017年9月20日北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同制定了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。住建部9月印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》,支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作,鼓勵兩市在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索,力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。到目前為止全國已有8個省份20個以上城市發布了租賃新政,一線城市住房租賃政策和計劃目前已全部出臺。具體來看,北京提出今后5年將建設150萬套住房,其中租賃住房將達50萬套。上海提出,“十三五”期間,租賃住房用地供應占比約為31%,推出租賃住房共計70萬套。廣州未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地,預計可供應租賃住房15萬套。深圳“十三五”期間,將建設40萬套人才住房,其中70%為租賃住房。從目前出臺的租賃住房政策來看,其內容主要是增加供應減少選擇租賃居住的阻力。主要手段有兩種一是直接影響房源供應,比如,供應70年產權的出租房用地。實施租購同權政策,增加租房者權益。

 

    二、房地產市場調控長效機制建設取向

1.構建房地產市場調控長效機制需要與房地產業地位相適應

過去二十年,中國房地產投資快速增長,住宅房地產開發投資年均增速達19.2%。城鎮居民人均住房建筑面積由1996年的17平方米增加到2016年的36.6

平方米。如圖1.

圖片關鍵詞 

 

房地產業的快速發展,不僅快速改善了城市居民的住房條件,而且拉動了國民經濟的持續快速發展。國家統計局的一份評估報告顯示,2013年房地產及相關行業對GDP增長的貢獻為29.4%。房地產行業與為數眾多的上游(如鋼鐵、水泥和玻璃等)和下游(如家具、家用電器和建筑材料等)產業聯系緊密。國際貨幣基金組織(IMF)在2014年中國第四條磋商報告中估算,如果將房地產上下游產業包括在內,2013年房地產業和建筑業對中國GDP增長的貢獻達到33%。2016年住宅開發投資大致占房地產開發投資總量的三分之二,其余為辦公樓和商業營業用房投資。過去十年,包括開發投資和物業管理等投資在內的房地產投資年均增長約達20%,占固定資產投資總量的比例約達23%。按照這個比例計算,2016年中國固定資產投資在GDP中的占比約為45%,因此房地產投資占經濟總量的比例已突破10%。這就告訴我們,房地產業的發展狀況直接關系國民經濟的發展狀況,不可等閑視之。

住房制度改革出臺不到三十年,居民住宅的擁有率卻快速上升至近90%據中國社科院編制的家庭資產負債表顯示,截至2014年底,住宅資產占居民總資產的比例超過一半。自上世紀九十年代住宅房地產成為可交易商品以來,全國房價普遍出現上漲趨勢,雖然國家出臺過各種調控措施,但沒有進行過重大政策調整,房價整體上一直處于上漲態勢特別是過各種調控之房地產投資收益一直大幅超過證券和銀行存款等其他投資方式,導致民眾對住宅投資的投機熱情居高不下,炒房成為一些家庭投資的重要選擇。西南財經大學發起的調研結果顯示,2014年21%的中國家庭擁有超過一套住宅。同時有零星報道顯示部分城市存在空置公寓或“鬼城”現象。居民持有多套住宅的意愿可能推動房價上漲和房地產投資加速,造成房地產市場出現局部泡沫現象,一二三四線城市出現明顯分化態勢。如果不能夠有效消除泡沫,就難以保證房地產行業健康有序發展,也就難以保證國民經濟的健康有序發展。因此,從2003年開始,國家陸續出臺各種調控措施,期望有效調控房地產市場使之健康發展,各地政府也不斷推出調控措施,以期穩定房地產市場。這種局部調控一直在進行。就在9月22日至23日西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出臺樓市調控措施,其中長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、石家莊6個城市實施了限售。重慶、南昌新購買商品房限售兩年;南寧限售升級,法人單位購買二套及以上住房限售兩年;長沙限售三年,同時收緊限購政策;石家莊要求新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內不得上市交易。貴陽即日起購買新建商品住房3年內限制轉讓;西安新政指出,商品房調整價格前要向物價局申報;武漢則是規范開發商銷售行為。

無論是國家還是地方政府的調控措施,很多措施都是短暫見效或者沒有收到預期效果。究其原因,蓋出于調控措施沒有切合房地產市場實際,沒有解決基礎性、根本性問題,大多數政策措施是頭痛醫頭腳痛醫腳,缺乏整體性、協調性和長效性。因此,構建房地產市場調控長效機制,越來越顯示其迫切性和重要性。

 

2.構建房地產市場調控長效機制需要與房地產基礎性制度相適應

2016年底召開的中央經濟工作會議明確提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。2017年5月初國務院參事室召開 “促進房地產市場健康發展長效機制” 國是咨詢專題研討會,聽取多位國務院參事、特約研究員的意見和建議,目的是解決普通人居住的問題,讓百姓住有所居,建立房地產調控長效機制是最主要的目標。

構建房地產市場調控長效機制需要與房地產的基礎性制度相適應。房地產的基礎性制度大致包括四個方面:一是住房信息聯網制度。這是最基礎的制度。這一制度的建立和完善將為制定各類政策制度提供堅實的數據支撐。二是完善住房供給制度。從滿足民眾住房需求出發,以購租并舉建立住房供給制度,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本住房保障。三是市場預警制度。圍繞住房供應、成交、價格三個維度進行市場監測,建立房地產市場的預警預報系統,完善分類調控、地方為主的調控體系,促進市場健康發展。四是發展綠色地產。推進建筑工業化、住宅產業化,提升住宅與房地產項目的品質和性能,改善人居環境。

3.構建房地產市場調控長效機制需要建立和完善購租并舉市場

根據目前形勢判斷,中國未來的住房供應可能分為普通商品房、保障性住房、租賃住房三類目前政府推進的租賃住房改革,就是要新建租賃住房,培育住房租賃消費意識,建立起住房租賃市場。未來住房市場很可能就是商品房市場和租賃市場兩個市場。未來住房售兩個市場之間的關系及保障性住房三者之間如何平衡,可能會對房價產生影響

建立房地產市場調控長效機制是頂層設計的重要任務。長效機制之一,就是需要建立和完善購租并舉的住房制度。要想建立并實現購租并舉的住房制度,面臨的首要難題是建立民眾的租房消費觀念。購置房產是中國幾千年傳承下來的思想觀念,這一觀念根深蒂固,要想改變不是一件容易的事情。如果這個觀念問題得不到解決,購租并舉制度就很難落實。雖然政府采取措施,鼓勵租賃消費,穩定租賃關系,賦予租房者更多的權利,以期盡可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。但是,觀念問題不解決,制度設計只能是紙上談兵,難以收到預期效果。

完善購租并舉住房制度,引導民眾租賃消費,核心是解決同權問題。租購同權中教育、醫療、公共服務等影響租購選擇的決定性因素,能不能落到實處是這一制度成敗的關鍵因素

構建促進房市場調控長效機制,還需要結合供給側改革,推進與房地產基礎性制度相匹配的住房金融制度、土地供應制度、房地產稅收制度的改革,并推進相關立法。

(2017年9月27日)

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